スマート変更登記とは何か
「スマート変更登記」は、法務省等の案内で用いられる呼称で、改正不動産登記法にもとづき2026年年4月1日から施行される「登記官の職権による住所等変更登記」の仕組みを指します。
具体的には、所有者（原則として所有権の登記名義人）があらかじめ必要な情報を法務局に届け出ておくと、住所・氏名（法人は名称）に変更があった際に、法務局が住基ネット等から変更情報を取得し、登記官が職権で変更登記を行うという制度です。
届け出る情報は、個人と法人で異なります。
| 区分 | 届け出る情報 | 情報の取扱い |
|---|---|---|
| 個人 | 氏名・氏名の振り仮名（外国人はローマ字氏名）・住所・生年月日・メールアドレス | 生年月日・メールアドレス等は公示されず、システム内部で管理 |
| 法人 | 会社法人等番号（12桁の法人識別事項） | 商業・法人登記システム等と照合 |
⚠ 誤解しやすいポイント
「相続や売買などの名義変更登記を申請すれば、同時に亡くなった方や売主の住所変更登記まで自動で完了する」という意味ではありません。
また、「申出をしただけで住所等変更登記の義務が無条件になくなる」という意味でもありません。ただし、申出をしているにもかかわらず職権登記が未了のケースは、過料との関係で「正当な理由」として考慮され得る旨が運用方針で示されているため、申出には意義があるといえます。
なお、スマート変更登記は登記官が職権で行うため、登録免許税等の費用はかかりません。
なぜスマート変更登記が生まれたのか——制度の背景
不動産の登記簿に記録された所有者の住所・氏名は、引越しや改姓等があっても更新されないまま放置されることがあります。これが「所有者不明土地」問題の一因とされており、連絡先が分からない土地の増加が社会的な課題となってきました。
この問題への対策として、住所等変更登記は2026年年4月1日から原則として義務化され、変更日から2年以内に申請するルールとなります。また、義務化前（2026年4月1日より前）に変更があったにもかかわらず未登記の住所等変更も対象となり、経過措置として2028年年3月31日までに申請が必要と案内されています。
過料について：正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、5万円以下の過料の対象となり得ます。ただし、過料は直ちに科されるのではなく、法務局から相当の期間を定めた催告等を経て裁判所が判断する運用が示されています。
一方で、「引越しのたびに法務局へ申請する」という所有者の手続き負担は無視できません。そこで負担軽減策として用意されたのがスマート変更登記です。あらかじめ必要な情報を申し出ておけば、法務局が住基ネット等で変更を把握し、（個人の場合は本人への意思確認を経て）登記官が職権で変更登記を行うという流れになります。
従来の手続きと何が変わるのか——比較で見る変化のポイント
| 項目 | 義務化前（2026年4月1日より前） | 義務化後（2026年4月1日以降） |
|---|---|---|
| 申請義務 | 原則として任意（放置しても過料なし） | 変更日から2年以内に申請義務あり |
| 登録免許税（自己申請の場合） | 不動産1個につき原則1,000円（一部非課税あり） | 同左 |
| 職権変更登記（スマート変更登記） | なし | 所定の申出をした場合に登記官が職権で行う（非課税） |
⚠ スマート変更登記に関する注意事項
「引越し直後に即時反映される」仕組みではありません。法務局側の照会・確認や、個人の場合は本人確認・意思確認（メール等）を経て職権登記される流れが想定されています。売却・担保設定などで登記簿上の住所等を早急に整える必要がある場合は、従来どおり住所等変更登記を自分で申請するほうが確実です。
申出をしていても、事情によっては職権登記がすぐに行われないことがあります。義務の期限が近づいている場合には、登記簿に反映されているか確認し、必要に応じて自ら変更登記を申請するといった対応が求められます。
相続登記の場面での留意点
相続登記では、「亡くなった方の登記簿上の住所」と「最後の住所」が異なることがあります。この場合、住民票の除票や戸籍の附票等で「同一人物であること」を証明しながら相続登記を進めるのが一般的です。
住所のつながりを示す資料が取得できない等の場合は、相続登記の前提として住所等変更登記を先行するなど、対応が変わってきます（取得できる資料の種類・内容等、個別の事情によって取扱いが異なります）。
スマート変更登記の対象範囲と申出方法
個人の場合（検索用情報の申出）
個人は「検索用情報の申出」を行います。申出の受付は2025年4月21日から開始されています。
- すでに所有者として登記されている場合：別途「検索用情報の申出」を行うと、スマート変更登記をするために必要な情報が管理用ファイルに登録される
- 新たに所有者として登記する場合：所有権の登記申請と同時に、申請書等で検索用情報を申し出る
法人の場合（会社法人等番号の申出）
法人は、会社法人等番号（法人の登記事項証明書に記載される12桁の番号）を登記事項として記録しておくことが前提となります。いわゆる13桁の「法人番号」とは別の番号です。
- すでに所有者として登記されている場合：別途「会社法人等番号の申出」を行うと、対象不動産に会社法人等番号が登記される
- 新たに所有者として登記する場合：登記申請書に会社法人等番号を記載して申し出る
対象外となるケース
抵当権者など所有権以外の権利者の住所等変更については、通常どおりの変更登記申請が必要です。スマート変更登記の対象は原則として「所有権の登記名義人（所有者）」の住所・氏名（名称）に限られます。
国内に住所を有しない個人（海外居住者等）については、住基ネット等による照会・確認ができないため、検索用情報の申出を前提とするスマート変更登記は利用できない旨が案内されています。この場合は、国内連絡先の登記等、別途の制度の利用が問題となり得ます。
共有不動産では、共有者ごとに住所等が管理されます。申出の有無や変更の有無は共有者ごとに異なるため、「誰の住所等が更新されるか」は個別に確認が必要です。
あなたのケースでは使えるか？4つの判断ポイント
CHECK 01
所有者（登記名義人）本人かどうか
スマート変更登記は原則として所有者の住所・氏名（名称）が対象です。抵当権者等は通常の申請が必要です。
CHECK 02
所定の申出を済ませられるか
個人は検索用情報、法人は会社法人等番号の申出が基本です。申出がなければ職権で住所等が更新される前提が整いません。
CHECK 03
急いで登記簿を整える必要があるか
売却・融資・担保設定など、登記簿の住所等を短期間で整える必要がある場合は、職権処理を待つより自分で申請するほうが確実です。
CHECK 04
相続登記の場面（亡くなった方の住所が古い等）
この場面では「スマート変更登記で住所を直す」より、相続登記の添付資料で同一人物性を示すことが中心です。資料が揃わない場合の対応は個別事情で変わります。
実際の手続きの流れ
スマート変更登記の大まかな流れは次のとおりです（個人と法人で確認手続の一部が異なる場合があります）。
- 所有者が「申出」を行う（個人：検索用情報 ／ 法人：会社法人等番号）
- 法務局が一定期間ごとに情報照会（個人：住基ネット等 ／ 法人：商業・法人登記システム等）
- 住所等の変更を把握した場合、個人については登記名義人への意思確認（メール等）
- 登記官が職権で住所等の変更登記を実施（登録免許税は非課税）
※ 申出は無料。申出の具体的な記載事項・提出方法（オンライン／書面等）・メールアドレスを保有しない場合の取扱い等については、法務省・法務局の最新の案内でご確認ください。
証明書類に関する注意（相続登記など別手続での場合）
相続登記などで亡くなった方が登記簿上の住所から転居している場合、住民票の除票や戸籍の附票等で住所のつながりを示すことがあります。これらには保存期間があり、制度改正により延長されたものもありますが、古いものは保存期間経過等により廃棄されていて取得できないケースもあります（取得可否や記載内容は、消除・改製の時期や自治体の運用等によって異なります）。
まとめ：スマート変更登記 確認リスト
手続き前に確認しておきたい6つのポイント
- 住所・氏名（名称）変更登記は2026年4月1日から義務化（変更日から2年以内）。義務化前の未登記分は2028年3月31日までに申請が必要
- スマート変更登記は申出をしておくことで登記官が職権で変更登記を行う負担軽減策（登録免許税が非課税）
- 個人は検索用情報、法人は会社法人等番号の申出が基本。国内に住所を有しない個人は対象外
- 職権登記が行われることは保証されていないため、登記簿に反映されたかを確認し、期限が近い場合は自ら申請する対応も必要
- 急いで登記簿を整えたい場合は、従来どおりの住所等変更登記の自己申請が確実
- 相続登記で亡くなった方の住所が古い場合は、住所のつながりの証明が中心（資料が揃わない場合は個別対応が必要）
免責事項 / NOTE
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律相談に代わるものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づくものであり、法改正等により内容が変更される場合があります。最新の制度運用や手続きは法務省・法務局等の案内でご確認ください。具体的なご状況については、弁護士・司法書士等の専門家にご相談されることをお勧めします。
