行方不明の共有者がいても不動産を動かせる / 所在等不明共有者の持分取得

– 所在等不明共有者の持分取得とは –

令和5年4月から、共有不動産について「他の共有者が誰か分からない」「所在が分からない」という場合に、地方裁判所の手続を利用して問題を解決できる新しい制度が始まりました。

具体的には、次の2つの方法があります。

• 持分取得（民法262条の2）: 所在不明の共有者の持分を、申立てをした共有者が取得する
• 譲渡権限付与（民法262条の3）: 所在不明の共有者の持分を、特定の買主に売却する権限を得る（※原則として、不動産全体を売却する場合に利用します）

これまでは不在者財産管理人の選任を検討することが多く、管理人報酬の予納金や手続の長期化が課題でした。新制度でも裁判所手続・官報公告・供託などが必要ですが、事案によっては、より見通しを持って進められる可能性があります。

ただし、すべてのケースで使えるわけではありません。特に、対象の持分が「遺産分割すべき相続財産（遺産共有）」の場合、原則として相続開始から10年以上経過していることが条件です。

また、譲渡権限付与では、裁判の確定後、原則2か月以内に実際の譲渡が完了しないと、裁判の効力が失われる可能性があります。

この記事では、新制度の利用条件、手続の流れ、従来方法との使い分け、注意点を解説します。

「売りたいのに売れない」共有不動産の現実

相続で実家を兄弟3人で共有することになった田中さん（仮名）。長男の田中さんは実家を売却して現金で分けたいと考えていましたが、次男が10年以上前から音信不通で、住民票の住所に手紙を送っても戻ってきてしまいます。三男は売却に賛成していますが、次男が共有者である以上、全員の合意がないと不動産全体を売ることはできません。

不動産会社に相談すると「共有者全員の同意が必要です」と言われ、弁護士に相談すると「不在者財産管理人を選任する方法がありますが、予納金や期間の負担が生じる可能性があります」と説明されました。それだけの費用と時間をかけても、売却できるかどうかは事案次第だと聞き、田中さんは途方に暮れていました。

こうした状況は、相続や共有関係の複雑化に伴い各地で起こっています。所有者不明土地問題への対応として、令和5年4月から新しい制度がスタートしました。それが「所在等不明共有者の持分取得・譲渡」です。

新制度の概要：これまでとの違い

所在等不明共有者の持分取得・譲渡は、共有者の中に「誰か分からない人」や「所在が分からない人」がいる場合に、他の共有者が地方裁判所に申し立てて、一定の要件のもとで処理を進められる仕組みです。

従来の方法との比較

従来の不在者財産管理人制度では：

• 家庭裁判所に管理人の選任を申し立てる
• 選任された管理人（多くは弁護士）が不在者の財産全般を管理
• 不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要になることが一般的
• 管理人報酬のための予納金負担や手続の長期化が課題になるケースがある

一方、新制度では：

• 地方裁判所の手続の中で、公告（官報公告等）と異議の届出の機会を設ける
• 要件を満たす場合に「持分を取得させる裁判」または「持分を譲渡する権限を付与する裁判」がなされる
• 裁判所への申立手数料・郵便切手・官報公告費用（予納金）等の負担は発生
• 供託（裁判所が定める金額）も求められる

いずれの方法も、裁判所への申立手数料・郵便切手・官報公告費用・供託金などの負担は発生します。

どちらの制度を使うべきかは、共有関係、相続の状況、不動産の種類・価値、紛争の有無などによって変わります。個別の事情により取扱いや必要書類が異なるため、専門家へのご相談をお勧めします。

新制度を使うための5つの要件

具体的な手続の流れ

実際に新制度を利用する場合の標準的な流れです。裁判所の運用や事案により前後することがあります。

新制度と従来方法の使い分け

新制度が利用できる場合でも、状況によっては従来の不在者財産管理人制度や共有物分割手続等が適切なことがあります。

ケース1｜遺産分割が必要で、相続開始から10年未満

原則として新制度の利用が制限されます。遺産分割の状況（協議成立の有無、単独相続かどうか等）を整理した上で、別の手続の検討が必要です。

ケース2｜申立人となる共有者がいない

共有者全員が不明・所在不明等の場合、新制度は使えません。利害関係人の立場に応じて、別の制度（不在者財産管理人、相続財産清算人、所有者不明土地・建物管理制度等）の検討が必要です。

ケース3｜所在等不明者の持分が極めて小さい

持分が非常に小さい場合でも制度自体は使える可能性がありますが、裁判所手続・評価・供託等の負担は残ります。費用対効果を踏まえた判断が必要です。

ケース4｜所在等不明者の他の財産も包括的に扱う必要がある

不動産以外にも多数の財産があり、包括的な管理・処分が必要な場合は、不在者財産管理人等の制度が適することがあります。新制度は特定の不動産持分を対象とする設計です。

ケース5｜所在等不明者が近い将来見つかる可能性が高い

一時的な転居等で近い将来所在が判明する見込みがあるなら、急いで裁判所手続に進む必要があるか再検討することが望ましいでしょう。

ケース6｜共有関係の紛争が強い

共有者間で方針が対立していると、譲渡権限付与（全員が同じ買主へ持分全部を譲渡する条件）を使いにくくなります。共有関係の解消を最終目的とするなら、共有物分割（協議、調停、訴訟）を含めた全体設計が必要になる場合があります。

見落としやすい5つの注意点

注意点1｜探索・証拠化が不十分だと手続が進まない

裁判所は「他の共有者を知ることができない、又は所在を知ることができない」ことを資料から判断します。探索の過程（いつ・何を・どう行ったか）を記録し、裏付け資料（返送封筒、照会結果等）を整理することが重要です。

注意点2｜時価相当額の資料が弱いと補正が発生する

供託額は裁判所が定めますが、基礎資料が弱いと追加資料の提出や評価のやり直しが必要になることがあります。特に「共有持分だから安い」という減価を当然に織り込めるとは限らない点に注意が必要です。

注意点3｜同意の位置づけを取り違えないように

持分取得では、他の共有者の「事前同意」が法律上の必須要件ではありません（公告手続の中で、所在等不明共有者や他の共有者には異議の届出の機会が設けられます）。もっとも、異議の届出があった場合は、手続が進まず、裁判が出ない可能性がある点には注意が必要です。

一方、譲渡権限付与は、不動産全体を特定の買主等へ売却する条件で設計されているため、所在等不明共有者以外の共有者全員の協力（全持分を同じ相手へ譲渡する条件の充足）が事実上必要です。

注意点4｜区分所有や建物・土地の権利関係が絡むと複雑化

区分所有権や敷地利用権、建物と土地が別登記になっている場合などは、対象権利の特定や登記が複雑になります。個別事情により必要な申立て・登記が変わる場合があります。

注意点5｜供託金は自動的に戻るとは限らない

供託金は、所在等不明共有者が現れた場合に、供託金の払渡請求（受領請求）の対象となるように供託されます。払渡請求が長期間なされない場合、供託金の払渡請求権には消滅時効が成立し、供託金が国庫に帰属することがあります。供託金が将来申立人に返還されることを前提に資金計画を立てるのは避けましょう。

まとめ：次にすべきこと・チェックリスト

所在等不明共有者がいる共有不動産について、地方裁判所の手続を通じて「持分取得」または「譲渡権限付与」により前に進められる制度が令和5年4月から始まっています。ただし、相続が絡む場合の「10年」制限、譲渡権限付与の前提、探索・評価・供託・登記など、押さえるべき条件は多くあります。

最後に確認すべき事項をチェックリスト形式でまとめました。