相続人申告登記が「向いているケース」「向いていないケース」

「実家の名義がそのまま」になる理由

親が亡くなった直後は、葬儀・役所手続・片付けでそれどころではありません。実家のことは「いつか兄弟で話し合おう」と先送りになりがちで、気づけば数年が過ぎてしまう──これは決して珍しい話ではありません。

ところが現在は、相続（遺言を含む）等により不動産の所有権を取得した相続人には、一定の起算点から3年以内に相続登記等を申請する義務が設けられています。正当な理由なく義務に違反した場合は過料の対象となるため、これまでと違い、放置による不利益が生じやすくなりました。

施行日（2024年4月1日）前に発生した相続であっても、未登記の不動産は義務化の対象となり得ます。「施行日」と「相続の開始と取得を知った日」のうち遅い方から3年以内が問題になるのが一般的な整理です。思い込みで判断せず、専門家に確認することをお勧めします。

しかも、売る予定がなくても固定資産税や管理の手間は続き、相続人の数が増えるほど話はまとまりにくくなります。

こうした状況で特に問題になるのが、「遺産分割協議がまとまらない」「相続関係が複雑で整理に時間がかかる」「連絡のつかない相続人がいる」といったケースです。相続人申告登記は、まさにこの”止まっている時間”に、申出人として期限対応を行うための制度として位置づけると、使いどころが見えてきます。

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相続人申告登記できること・できないこと

相続人申告登記は、正式な相続登記（名義を移す登記）よりも「軽い入口」です。対象の不動産を特定して申出をすると、登記官が審査のうえ「申出をした相続人の氏名・住所など」を登記簿に記録します。

ただし、権利関係──誰が何割持つか、誰が所有者になるか──を公示するものではありません。登記簿を見ても、最終的な所有者は確定しない状態のままです。

対外的な処分や手続（売買・担保設定など）を進める場面では、結局のところ、相続による名義の確定（法定相続分での相続登記、または遺言・遺産分割の内容に沿った相続登記等）が必要になります。

2つの「期限対応」を比べると

項目	相続人申告登記	法定相続分で相続登記
他の相続人の協力	単独で申出が可能	全相続人の確定（戸籍等）と住所情報の整理が前提
登記簿の見え方	申出人の氏名・住所が記録される（持分は確定しない）	相続人全員が法定相続分の持分で共有名義に記録
処分のしやすさ	最終的に相続登記が必要になる場面が多い	売却・担保設定等には共有者全員の関与が必要
手続きの負担感	比較的軽い（ただし相続関係の証明は必要）	相対的に重い（名義を動かすための資料整理が必要）

どちらが正解というわけではありません。「その家を近い将来どうしたいか」と「相続関係の整理・協力がどこまで進むか」によって、向き不向きが分かれてきます。

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申告登記が「向く家」：3つの典型パターン

一言でいえば、「期限は迫るのに、名義を決める材料と合意が整っていない家」が向いています。いきなり”誰が取得するか”を決める相続登記に進もうとしても入口で止まってしまい、その間に期限だけが近づいて心理的な負担が増える──こうした状況で申告登記は有効な一手になります。

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申告登記が「向かない家」：やるほど遠回りになるケース

端的にいえば、「近いうちに、その家を動かす（処分・活用する）予定がある家」です。

売却するなら買主への移転登記が必要ですし、その前提として相続による名義の確定が求められます。賃貸に出す、建て替える、リフォームローンを組むといった場面も、対外的には権利関係が確定していることを求められることがほとんどです。その結果、「申告→結局相続登記」と二度手間になる可能性があります。

遺産分割で取得内容が確定した場合、内容に沿った相続登記等が「分割の日から3年以内」に必要になります。相続人申告登記ではこの義務を代替できないため、取得者が決まっているなら本来の登記に進んだ方が安全です。

また、「とにかく内密に進めたい」という動機だけで申告登記を選ぶのも要注意です。申告登記は登記簿に申出人の氏名・住所等が記録され、登記事項証明書等で確認できます。何を守りたいのか（住所情報か、紛争の火種かなど）を整理したうえで、個別に必要な手当てを検討することが大切です。

なお、将来的に家族信託などの活用を検討している場合も、名義・管理の設計と登記実務が絡み合うことがあります。早めに全体像を整理しておくと判断がしやすくなります。

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判断に迷ったとき：3つの軸で整理する

判断のコツは、「家の将来」「今の詰まり具合」「期限」の3軸で考えることです。

【将来の見通し】
売る・貸す・担保を入れる可能性があるなら、権利関係の確定が必要です。相続人申告登記は”つなぎ”以上にはなりにくいでしょう。逆に当面は動かさない、管理コストも軽いという家なら、まず申告登記で期限対応をしつつ、落ち着いて協議を進める価値があります。

【詰まり具合】
相続人が多い、連絡のつかない人がいる、協議が対立しているといった状況では、相続登記等の前提が整いにくく、申告登記のメリットが出やすくなります。

【期限の確認】
義務の起算点は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」等とされており、個別事情によって起算点が問題になる場合があります。施行日前の相続が絡む場合は経過措置の整理も必要です。「いつから3年か」を思い込みで決めず、専門家への確認をお勧めします。

最短で結論にたどり着く6つのステップ

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申告登記をしたら：「これで終わり」にしない

申告登記の落とし穴は、「これで終わった」と思ってしまうことです。申告登記はあくまで期限対応の一手段として”時間を確保する”位置づけです。その時間をどう使うかが重要になります。

目安として進めたいのは、①協議の論点整理、②必要資料の収集、③出口（売却・賃貸・空き家管理等）の方向性のセットです。

まず”協議が進まない理由”を一言で言語化すると動きやすくなります。「連絡がつかない」「思いが食い違っている」「不動産の評価が分からない」「片付けが終わっていない」など、詰まりの原因はいくつかの類型に分かれることがほとんどです。その原因に応じて、誰が何を集めるかを決めます（固定資産評価証明・相続人の連絡先・家財の扱い・管理費の負担ルールなど）。

申告登記は”猶予”として機能し得ます。その猶予を”改善”へとつなげる設計ができると、家の相続は確実に一歩前進します。

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まとめ：向く家・向かない家の確認リスト

相続人申告登記は「協議が止まっている家」を救う制度ですが、万能ではありません。最終的には”その家をどうしたいか”が結論を決めます。